Realizar a transferência de um imóvel é um processo importante que exige atenção a diversos detalhes legais e burocráticos. Neste guia, explicaremos passo a passo como fazer a transferência de imóvel corretamente, desde a análise de documentos até o registro no cartório.
É fundamental entender todos os requisitos para garantir que a transação seja segura e sem complicações. Se você está comprando, vendendo ou doando um imóvel, este conteúdo ajudará a esclarecer as etapas essenciais e evitar problemas futuros. Acompanhe as orientações para realizar a transferência de forma eficiente e sem riscos legais.
Transferência de Imóvel
A transferência de imóvel é um processo fundamental para formalizar a mudança de propriedade, garantindo segurança jurídica para ambas as partes envolvidas. Esse procedimento é necessário em diversas situações, como compra e venda, doação, herança ou até mesmo no caso de divórcio.
Realizar a transferência corretamente é crucial para evitar problemas legais, como disputas de posse ou complicações em futuras negociações. Ao seguir os passos corretos, você assegura que o imóvel esteja devidamente registrado em nome do novo proprietário, com todos os documentos em ordem.
Passo a passo da transferência de imóvel
A transferência de um imóvel envolve três etapas principais para garantir a legalidade da transação. Primeiramente, as partes devem negociar as condições da venda e formalizar um contrato de compra e venda, que precisa ser redigido com precisão para incluir todos os detalhes acordados.
Esse contrato deve ser assinado por ambos os envolvidos e pode ser acompanhado por um advogado para maior segurança jurídica.
Em seguida, é necessário realizar a escritura pública no Cartório de Notas, onde as partes comparecem com os documentos exigidos, como identidade, comprovante de estado civil e os documentos do imóvel. A escritura formaliza a transação e é um documento essencial para a efetivação da transferência.
Por fim, o imóvel precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o que garante que a propriedade será oficial e publicamente reconhecida em nome do comprador. Este registro é crucial para a transação ter validade legal, e o comprador se torne o proprietário legítimo do imóvel.
Principais tipos de transferência de imóveis
Existem diferentes tipos de transferência de imóvel, cada um com requisitos específicos e etapas que devem ser seguidas para garantir a legalidade do processo.
- Venda: Para transferir um imóvel após a venda, é essencial que o contrato de compra e venda seja elaborado corretamente e que as partes envolvidas estejam com a documentação regularizada. Após o pagamento e a assinatura do contrato, é necessário registrar a escritura no cartório de registro de imóveis para validar a transferência de propriedade.
- Doação: A doação de imóveis também exige um contrato formal, registrado em cartório, e pode envolver impostos como o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). O doador deve estar ciente das implicações fiscais e garantir que todas as obrigações sejam cumpridas.
- Transferência de imóvel financiado: quando o imóvel está financiado, o processo de transferência pode ser mais complexo. O comprador assume a dívida do financiamento ou precisa realizar a quitação do saldo devedor junto ao banco. Além disso, é necessário obter a autorização da instituição financeira para a cessão do crédito.
- Herança e inventário: em casos de herança, a transferência de imóvel ocorre por meio do inventário, processo legal no qual se define a partilha dos bens do falecido entre os herdeiros. O inventário deve ser registrado no cartório para o imóvel ser oficialmente transferido para os novos proprietários, com base na partilha definida.
Documentação necessária para a transferência de imóvel
Para realizar a transferência de um imóvel de forma segura e dentro da legalidade, é necessário reunir diversos documentos tanto do vendedor quanto do comprador, além de documentos específicos do imóvel. É importante destacar que os documentos listados abaixo são os básicos e que o cartório poderá solicitar documentos complementares dependendo das particularidades de cada caso. Confira as principais documentações exigidas:
Documentos do vendedor e comprador:
- Vendedor: CPF, RG, comprovante de estado civil (certidão de casamento ou de nascimento), comprovante de residência e, caso o vendedor seja uma empresa, contrato social e documentos de representantes legais.
- Comprador: CPF, RG, comprovante de estado civil e comprovante de residência. Se o comprador for casado, é necessário apresentar a certidão de casamento.
Documentos do imóvel
- Escritura do imóvel: Documento que comprova a propriedade e a origem do imóvel.
- Matrícula atualizada: Documento que contém o histórico completo do imóvel, com registros de eventuais alterações ou pendências, como vendas anteriores ou hipotecas.
- Certidões negativas: Certidão de ônus reais, que comprova se o imóvel possui dívidas ou pendências judiciais, e certidão de quitação de impostos, garantindo que o imóvel está regular perante a Receita Federal, além da certidão de débitos condominiais, caso se trate de um imóvel em condomínio.
Contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda é essencial para formalizar a transação e deve conter informações detalhadas como os dados do vendedor e do comprador, descrição completa do imóvel, valor acordado, forma de pagamento, prazos e responsabilidades de ambas as partes. Este contrato deve ser assinado pelas partes e registrado em cartório para ter validade jurídica e permitir a transferência da propriedade.
Custos envolvidos na transferência de imóvel
A transferência de imóvel envolve diversos custos que precisam ser considerados por quem deseja comprar ou vender uma propriedade. Um dos principais impostos é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que varia conforme o município, calculado com base no valor de venda do imóvel ou no valor determinado pela prefeitura.
Algumas cidades oferecem isenções ou reduções para certos casos, como imóveis de baixo valor ou para primeiras aquisições.
Além do ITBI, há as taxas de cartório, que incluem o custo da escritura pública, que pode variar dependendo do valor do imóvel, e a taxa de registro do imóvel, que também é proporcional ao valor da transação. Outros custos podem incluir certidões negativas, como a de ônus reais e de quitação de impostos, essenciais para garantir que o imóvel está regular.
Adicionalmente, estima-se que o total de custos envolvidos na transferência do imóvel fique, em média, na faixa de 4% do valor da propriedade. Esse percentual inclui taxas e impostos mencionados anteriormente e pode variar conforme o município e o valor da transação. É importante destacar essa estimativa para que os compradores e vendedores estejam preparados para os gastos adicionais, além do preço do imóvel e da comissão da imobiliária.
Por fim, contratar profissionais especializados também pode gerar custos adicionais, como honorários de advogados. A assessoria jurídica é recomendada para garantir que todos os aspectos legais da transação sejam cumpridos. No caso de vendas realizadas por meio de uma imobiliária, o custo do corretor de imóveis já está incluído no serviço prestado, facilitando o processo de negociação e formalização da venda.
Prazo para a conclusão da transferência
O processo de transferência de imóvel pode levar de 30 a 60 dias, dependendo de diversos fatores. A primeira etapa, que envolve a negociação e elaboração do contrato, geralmente ocorre em poucos dias.
A escritura pública é realizada em até uma semana após a formalização do contrato, enquanto o registro no cartório pode levar mais alguns dias. No entanto, fatores como pendências documentais, dívidas fiscais do imóvel ou problemas no processo de inventário podem atrasar o procedimento.
A burocracia do cartório e a necessidade de certidões negativas também são elementos que podem prolongar o prazo para a conclusão da transferência.
Cuidados e dicas para evitar problemas na transferência de imóveis
Ao realizar a transferência de um imóvel, é fundamental evitar erros que possam atrasar ou invalidar a transação. Um dos erros mais comuns é a falta de certidões essenciais, como a de ônus reais ou de débitos fiscais, que podem gerar complicações durante o processo de registro. Outro erro recorrente é a inclusão de informações incorretas no contrato, como dados do imóvel ou das partes envolvidas.
Para evitar esses problemas, verifique todos os documentos antes de iniciar a negociação e mantenha-os organizados. Para agilizar o processo, prepare antecipadamente as certidões necessárias e consulte um advogado ou corretor especializado, garantindo que todos os requisitos legais sejam atendidos de forma eficiente.
Perguntas frequentes sobre transferência de imóveis
1- Quem paga as despesas de transferência?
As despesas de transferência de imóvel são geralmente arcadas pelo comprador, incluindo o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas de cartório e escritura. No entanto, as partes podem acordar diferente, estabelecendo quem pagará quais custos. É importante que esses detalhes sejam definidos no contrato de compra e venda.
2- O que acontece se houver dívidas do imóvel?
Se o imóvel tiver dívidas, como pendências de IPTU, taxas de condomínio ou financiamentos não quitados, o comprador não pode assumir o imóvel enquanto estas não forem resolvidas. O vendedor deve quitar as dívidas ou providenciar um acordo antes da transferência. Essas pendências precisam ser resolvidas para a escritura ser registrada corretamente.
3- É possível fazer transferência sem escritura?
Não, a transferência de imóvel precisa ser formalizada através de uma escritura pública, especialmente em casos de venda ou doação. A escritura é essencial para garantir que o novo proprietário tenha direitos legais sobre o imóvel. É importante destacar que a escritura e a matrícula são registradas em cartórios diferentes, o que pode gerar dúvidas. Enquanto a escritura formaliza o acordo entre as partes, a matrícula é o documento que identifica o imóvel e registra todas as alterações e informações sobre ele. Essa distinção é fundamental para evitar confusões e assegurar que todas as etapas legais sejam cumpridas corretamente. Caso o imóvel possua financiamento, pode ser necessário um procedimento adicional com o banco.
4- É possível transferir um imóvel financiado?
Sim, é possível transferir um imóvel financiado, mas o processo é um pouco mais complexo. O comprador deverá assumir a dívida existente ou, caso não queira, o vendedor pode quitar o financiamento antes da transferência. O banco que concedeu o financiamento também deve ser informado e autorizar a transação. O contrato de compra e venda deve refletir essa condição para garantir que a transferência seja feita corretamente.
5- Como saber se o imóvel está livre de pendências legais?
Para verificar se o imóvel está livre de pendências legais, é necessário obter uma certidão de ônus reais no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento informará se o imóvel possui algum tipo de pendência, como hipoteca, penhora ou disputa judicial. Também é importante verificar a certidão de débitos de IPTU e as certidões de quitação de taxas condominiais para garantir que o imóvel não tenha dívidas pendentes.
Cuidados finais e orientações importantes
Viu como fazer uma compra, venda ou transferência de imóvel pode ser complexo? O processo envolve diversas etapas legais e burocráticas que podem gerar dúvidas ou atrasos caso não sejam realizados corretamente. Por isso, contar com o suporte de uma imobiliária séria e experiente é essencial para garantir que tudo seja feito de maneira ágil e segura.
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